Le compromis de vente
Nous avons donc vu précédemment que pour les achats sur plan, le promoteur est tenu d’appliquer
Loi VEFA
qui prévoit que toute sommes données en avance doit être garantie par une caution bancaire ou corporate (Le mot corporate est un mot qui signifie entreprise, donc une personne morale. Dans le langage de la banque et de la finance, corporate concerne les investisseurs institutionnels, ainsi que les flux financiers, et les actes et décisions qui s'y rapportent), du promoteur. Aucune avance ne peut être versée tant que l’autorisation de construire n’a pas été délivrée au promoteur : assurez-vous bien que le promoteur dispose de cette autorisation.
Si vous souhaitez obtenir le financement d’un bien disposant d’un titre foncier, il est courant que les organismes financiers demandent, pour initier le dossier, un compromis de vente ou une attestation d’attribution du bien par le promoteur. Le compromis de vente est un avant-contrat prévoyant les conditions de conclusion du contrat définitif, et notamment le prix de vente. Toutefois, les deux parties s’engagent à conclure par la suite le contrat de vente définitif aux conditions convenues. Pour l’achat d’un logement, d’une maison ou d’un appartement, cela se fait en plusieurs temps. Il y a premièrement la signature du compromis ou l’avant contrat, la promesse de vente. Puis quelques mois plus tard, généralement deux à trois mois suffisent, il y aura la signature définitive de vente.
Ce compromis permet au vendeur et à l’acheteur de préciser les principales conditions de la vente, les fameuses clauses suspensives. En résumé, un compromis de vente est le contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un prix déterminé et un acquéreur s’engage à l’acheter. Le compromis vaut vente (seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet à l’acheteur et au vendeur de se désengager sans conséquences financières). En pratique, une clause du compromis de vente retarde les effets de la vente au jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci
s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut,
l’avant-contrat est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix
versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.Les conditions suspensives
les plus courantes sont l’obtention d’un état hypothécaire du vendeur, l’absence
d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune, l’absence
de servitude restreignant l’usage du bien, l’obtention d’un prêt immobilier
par l’acheteur. Lorsque cette habitation, que vous convoitez, est financée
par un prêt immobilier, cette condition suspensive d’obtention du prêt immobilier
est obligatoire.
Pour ce qui en est de la durée de validité du compromis
de vente, il est de 30 jours. Mais nous vous recommandons de le signer pour
45 ou 60 jours. En effet, un laps de temps de deux mois est nécessaire pour
que chacune des parties et le notaire puissent accomplir les démarches administratives
afin de réaliser de manière définitive la vente. Le notaire procède à des
vérifications, auprès des autorités compétentes, que cela soit auprès des
impôts ou de la banque, avant que les parties puissent signer l'acte authentique.
Nous nous posons cette fois si, la question du prix du compromis. Demandez un devis avant, car le notaire est payé à l'acte. Généralement
le vendeur peut demander une avance, afin de concrétiser l’engagement que
vous avez pris, surtout si le délai d'obtention est long. Les promoteurs
immobiliers appliquent également la pratique de l’avance pouvant aller de
5 à 10 %, voir la rubrique “le choix et le type”.